导读： 自11月以来，阳光城（6.290,0.00,0.00％）（000671.SZ）已举行两次特别股东大会，均涉及融资寻钱。 这家积极扩张的住房公司的三季报显示，该公司的负债为1694.85亿元。扣除预收款412亿元后，
自11月以来，阳光城（6.290,0.00,0.00％）（000671.SZ）已举行两次特别股东大会，均涉及融资寻钱。这家积极扩张的住房公司的三季报显示，该公司的负债为1694.85亿元。扣除预收款412亿元后，负债总额仍达到1282.85亿元，其中一年内到期的非流动负债激增536.87％至246.87亿元。元，短期贷款180.9亿元，而公司的货币资金仅为275.7亿元。
在货币资金不能再承担短期债务的情况下，阳光城继续扩大融资规模。从11月开始，除了保证发行海外子公司外，还先后为厦门阳光城房地产，上海百利房地产等8家国内子公司提供贷款担保。 2.5亿美元的债务，用于偿还现有债务。
阳光城是行业快速扩张的典型代表。据Wind公布的统计数据显示，截至第三季度末，沪深股票上市房地产企业136家，负债总额超过6.04万亿元，同比增长23.21％。
更令人担忧的是债务增加是因为上市融资渠道显示出收窄和封锁的迹象。与此同时，政策效果不断显现，中高端项目进入市场的难度越来越大，商品房销售面积和销售增长继续下降。
融资配额继续下降
在多元合并的房地产市场调控政策的指导下，市场已经变得不可能，但变化仍在缓慢发展。复杂因素产生的行业交易与融资环境相互作用，前面的道路很难说是乐观的。
根据中心医院的监测数据，2017年1月至10月，全国商品房销售面积为13025.4万平方米，同比增长8.2％。增长率比1 - 9月低2.1个百分点;销售额102.09亿元，同比增长12.6％。 ％，从1月到9月缩小了2个百分点。销售区域和商品房销售的同比增长继续下降，这是该政策的结果。
此时，房地产业的资本环境仍处于严格控制房地产金融业务风险的政策氛围中。 2016年10月，有关部门出台了多份文件，要求金融机构合理对待房地产市场。从那时起，政策出台，住房企业的融资环境不断收紧。
同一政策研究所的研究员李伟指出，在频繁出台房地产融资监管政策，如走向渠道，压制非标准，银行，证券，保险等问题，房企融资困难问题日益突出突出。
根据同一政策研究所的监测数据，6月份，40家典型上市房地产企业融资金额超过1131亿元，比上月增加87.08％，创历史新高，自此以来持续下滑然后。截至10月份，40家上市房地产企业融资额为531.53亿元，比上季度减少24.14％。
李伟认为，住房融资将进一步收紧趋势，短期内融资环境不会放松，房企将面临更大的资金压力。
融资利率上升
虽然融资总额继续下降，但融资成本也大幅增加。从10月份各房地产公司发布的融资数据来看，只有一个利率低于5％，最高年利率高达8.7％。
10月26日，中南建设（6.040，-0.01，-0.17％）（000961.SZ）公布了一系列子公司贷款担保新闻，其中包括向渤海银行贷款2.5亿，年利率为6.1％。人民币，6.65％的年利率从民生银行借款8.5亿元（8.880,0.04,0.45％），并从中信信托借入5.5亿元，年利率为6.8％。
中南建设还将子公司杭州金义6.2亿元的特定债权转让给平安信托，为期一年，年利率为8.5％。此外，最高的是将南通新世界（10.220，-0.01，-0.10％）和中南常熟金进公司的21亿本金和利息等应付款项的权利转让给平安信托，年利率为8.7％ 。
毫无疑问，资本成本高将极大地吞噬上市公司的利润。中南建设知道这一点，其背后是公司经营和财务指标的恶化。
根据中南建设第三季度报告，截至今年9月底，公司营业收入190.2亿元，同比下降1％，净利润4.03亿元，同比下降17.27％。同比（包括第三季度的67.18％）。经营活动产生的现金流量净额为-019.69亿元，同比下降99.13％。这意味着公司的销售不畅，土地价格昂贵，现金难以退回。
报告期内，中南建设短期借款激增114.11％至73.37亿元，一年内到期的非流动负债为21.5亿元。尽管公司销售额增加，但以人民币计算的现金增加至125.75亿元，可以用于支付短期借款。然而，该公司的净经营现金流变为负值。如果行业环境无法改善，销售收益将放缓，公司的财务压力将会降低。会迅速增加。
在这波中型住房企业中，许多住房公司提出了1000亿元的销售目标，并已成为不可或缺的手段。另一方面，迅速上升的债务比率和高资本成本已经成为悬浮在空中的达摩克利斯之剑，增加了行业下行周期下降的风险。
住房业务技术受到挑战
协龙战略管理集团联合创始人黄立冲指出，冬季已经到来，企业普遍感受到国内资金池的紧缩。
根据中信证券（18.830，-0.03，-0.16％）的研究数据，房地产企业发行信用债券经历了三个阶段：一阶段是在2015年之前，发行房地产债券的门槛高，发行规模极低;第二阶段是2015年和2016年，去库存期间金融环境松散，房地产债券发行规模和净融资额迅速上升至历史新高。第三阶段是2016年第四季度后，政策原因，房地产信贷债券发行规模和净融资额呈现悬崖。下降。
自2017年3月以来，房地产信贷债券发行悄然重启，发行规模和发行数量大幅反弹，但净融资规模远低于2015年和2016年。
Wind数据显示，截至今年第三季度末，沪深股票中136家上市房地产企业的负债总额超过6.04万亿元，平均债务为445亿元。
从债务方面来看，随着融资渠道的缩小，债转债债券结构调整难度较大，信贷流动性住房企业短期内存在信用风险。从中长期来看，住房存量的债务期大多为2至3年。 2016年和2017年发行的大规模债务融资将在明年支付，住房企业一般将面临偿还债务的高峰期。
为了保持现金流的平衡和安全，还需要抓住行业调整的机会，扩大规模，对住房企业的金融技术和经营提出了挑战。
穆迪公司财务部副总裁兼高级信用评级总监梁振邦认为，今年上半年的销售情况良好，开发商的现金流量得到了一定程度的补充。如果能够保持良好的现金流管理，情况就不会太糟糕。
现有的住房公司已经开始停止亏损，并开始为该项目出售资金。在8月份将北京丰台新东方项目49％股权出售给泰和之后，华侨城宣布已完全退出，另有51％的项目股权在北京产权交易所上市以寻找买家。
