导读： 自今年年初以来，深圳写字楼空置率上升的话题已经回暖。最近，南山区写字楼的网上销售已经减少，甚至更“相比南山区的价格太便宜，有小老板把衣服和床铺放在公司里”。在这方面，网民
自今年年初以来，深圳写字楼空置率上升的话题已经回暖。最近，南山区写字楼的网上销售已经减少，甚至更“相比南山区的价格太便宜，有小老板把衣服和床铺放在公司里”。在这方面，网民们排队：所有的空置率都太高了，真相是什么？
证券时报记者在南山科技园区和科苑区发现，确实有一些办公楼正在释放特殊单位。 “旬美科技广场现有办公面积约220平方米，月租金为每平方米88元。价格可以讨论，但管理费略高。基本上每平方米28.25元目前，建筑物高层楼的平均租金约为每平方米130元至150元，过去两年没有变化，但经常有特殊单位发布。中介经理陈女士告诉记者，“现在附近的一幢小办公楼基本上，两个房东签约，只有一些大型办公楼是由一手业主持有，所以现在第二个房东的价格是在损失“。
记者走访时发现，深圳开发商办公楼的商业模式已经从以前的“开发 - 销售”转变为“发展自持”，形成了第二个地主市场。确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租几个。然后将办公楼分成小单位并转租，利用租金差额赚取利润，甚至用租来的办公楼去银行借贷。
“深圳部分写字楼选择开发销售模式，即将被出售，这将对后期的物业管理，商业环境和环境造成一定的破坏。销售的盈利模式很容易导致整体业务一致性不足，无法实现价值最大化。陈经理说：“有些办公楼是自给自足的，但仍然会被一些第二个房东租用并出租。一旦市场环境发生变化，手中就会有大量的办公楼。这两个房东有通过下降。租金，提供更多的优惠政策，如增加免租期和优质主要客户的租金折扣，以换取更高的项目入住率，导致甲级写字楼市场的平均租金下降。“
记者在科苑地区发现，一些营业时间较长的写字楼租金情况良好，如科苑地区的软件产业基地，但一些新的办公楼项目空置率较高。
可以说办公楼市场一直很温和，现在它已经有了住宅市场的起伏。在南山科技园区，住宅价格和租金在深圳全市排名靠前。例如，华润城科技园附近的二手房价格已超过每平方米10万元，而科苑区的许多住宅单位已售出超过一平方米。 15万元，华润城旁边的大涌城市花园一套80平方米的两居室单位月租金已经达到11000元左右，这确实高于一些甲级写字楼的租金。
当然，甲级写字楼租金不能直接等同于住宅租金。然而，从2018年第四季度开始，深圳包机和金融业的部分大规模回租正在加剧，大量的办公楼不断涌现。据Savills公布的数据显示，今年第一季度深圳写字楼市场没有新增供应。甲级写字楼市场空置率环比上升0.2个百分点至18.2％，前海区甲级写字楼空置率超过50％，甲级写字楼市场平均租金下降1.7％ - 按季计算，同比下降4.1％至每平方米225.8元。今年，深圳将迎来15个新办公楼项目，新增供应总量约109万平方米。由于预计2019年的租赁需求疲软，写字楼租赁市场的竞争将更加激烈。过量的新增供应将给大多数业主带来更多的租赁压力，业主可能会采取更多的优惠政策来应对挑战。
第一太平戴维斯副总经理吴锐表示，深圳工业内外增长基本面仍在改善，第三产业比例与其他一线城市相比有一定的空间。深圳的第三产业增加了。价值将继续以更快的速度增长。结合历史数据，罗湖，福田，南山三大商业区第三产业增加值从2008年的2596亿元增加到2018年的879亿元，年均增长率接近14％。深圳市政府将在短期内增加办公楼的供应，为经济的升级和发展提供充足的优质产业空间，这无疑是一个长远的愿景。虽然深圳甲级写字楼市场在不久的将来受到一些金融企业退缩的影响，短期内供过于求导致的短期波动，2021年及以后的吸纳率将不堪重负，空置率预计将逐年下降至9％。供需水平趋于稳定。
另一方面，外资继续增加中国商业地产。与北京，上海和广州相比，在大型房地产交易的投资者结构中，深圳的外国买家比例远低于其他城市。对此，高力国际资本市场与投资服务部华南区主任林楚洲表示，虽然深圳的房地产市场一直由国内投资者主导，随着写字楼库存的增加和长期住房租赁市场的发展，深圳将为国际机构投资者提供更多机会。未来，深圳与邻近的广东，香港和澳门大湾区的整合将提升深圳对外国机构投资者的吸引力。
